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“重售轻租”要换轨道了

——西安市房屋“租购同权”调查

    党的十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。去年以来,从国家层面到地方政府,一系列有关房屋租赁的政策相继出台。如何让百姓住有所居,并且居住无忧?强调“租购同权”无疑是至关重要的举措。

 

  “租房也能像买学区房一样上好学校”“租房也能落户”“租房也能享受到与购房市民同等的福利”……去年6月以来,从国家层面到地方政府,一系列有关租赁政策相继出台,使“租购同权”这个概念一下子火起来。 
  那么,“租购同权”到底是什么?会带来哪些改变?实现“租购同权”存在哪些制约?租赁市场该如何发展壮大? 
  “租购同权”解决“新市民”住房问题 
  “现在买套学区房压力太大了,但是不买的话娃上学可就成个问题。咱们西安啥时候也能像最近那些试点城市一样‘租购同权’呀?”来西安打工5年的韩女士深深地叹了口气。 
  韩女士是陕西商洛人。2012年,20岁刚出头的韩女士和丈夫来西安打工。5年多时间,他们一直租住在东郊的城中村。两人在建筑工地上打工,好的光景每月加起来能有近8000元收入,生活平淡而幸福。2016年,他们迎来了儿子的降生,喜悦的同时生活也不再平静。 
  “有了娃之后一直操心着买房的事,但是西安房子均价在7000多元,根本买不起。不买房就落不了户,不落户以后娃上学就成问题。”韩女士说。 
  事实上,“租购同权”是大势所趋、现实所需。当前要落实中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”,一个重要举措就是通过租购并举以满足“新市民”的住房需求。 
  去年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确指出实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容。 
  今年3月,住建部有关负责人在国新办发布会上提出“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”。 
  7月下旬,住建部等9部门发文推动人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,提出此举是解决“新市民”住房问题的重要方式。 
  与此同时,广州、深圳、南京等12个城市成为首批住房租赁试点城市。此外,北京、无锡、郑州和济南等多个城市也出台相应措施,支持承租人子女就近入学以及享受其他公共服务等。 
  党的十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。 
  “租购同权”就是要保障承租者基本公共服务方面的权益,让更多人通过租房而非买房来实现安居梦,从而加快城镇化的进程。 
  “‘租购同权’不是新概念,有些城市之前就有相关政策出台,西安市也一直提倡‘租购并举’,只是没有像现在这样从中央层面支持‘租购同权’。”西安市住房保障和房屋管理局房屋租赁处魏宏利说。虽然“租购同权”并非新政,但是由于承租人权益保障不足、城市租赁房源有限、租房房源质量不佳、租赁市场秩序不规范,西安房屋租赁市场长期处于滞后状态。 
  9月13日,西安市出台的《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》中提出,新出让土地的商品房项目,原则上按照不低于住宅总建筑面积的5%配建租赁型保障房。 
  为了做好西安市培育和发展住房租赁市场工作,10月中旬,西安市住房保障和房屋管理局邀请5家房地产开发公司、5家房屋租赁公司和相关部门召开座谈会,讨论起草《西安市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》。 
  至此,西安“租购同权”也被提上日程。 
  要加强房屋以外的公共产品供给 
  “租购同权”就意味着承租者在教育、户籍、医疗、就业、养老等方面与买房者享有同样的权利。 
  “只要一份居住证明,外加一份租赁合同,租房者和购房者一样享有同等的教育资源,能不能实现真不好说。”来到中国铁建·万科翡翠国际给儿子看婚房的王女士对“租购同权”并不看好。 
  53岁的王女士是地地道道的西安人,因为一直在西安生活,她深知这座城市优质的公共资源配置严重不足。“‘租购同权’会体现在可以申请重点学校的学位上,但是学校优先选择的还是房户合一的购房户。”王女士说,“房子肯定还是要给儿子买的,只不过希望‘租购同权’能让房价有所松动。” 
  有专家指出,“租购同权”最大的难点是优质公共资源的供给能力不足,使“同权”很难落到实处。因此要保障“租购同权”,就要进一步加强房屋以外的公共产品供给。 
  “租购同权”后房租会不会涨?这也是社会公众关注的焦点。 
  从各地出台的政策可以发现,在提出“租购同权”的同时,也强调了租赁房源多渠道增加供给。只有增加供给,才能使租房价格相对稳定。 
  “针对本地的情况,我们要稳定西安的租房市场,培育市场供应主体。首先,培育发展住房租赁企业。其次,支持房地产开发企业开展住房租赁业务,并制定一定的奖励措施。第三,发挥国有住房租赁企业的引领和带动作用。”魏宏利说。 
  就如央媒所提出的,“租购同权”其实是一次分蛋糕的改革,如果公共产品的优质资源不做大,权利就会被稀释,涨价的浪潮就在所难免。这反过来很可能影响到租房市场的发展和壮大。 
  “总的来说,‘租购同权’强调健全租赁市场,首先是给居民提供一个多元化的选择,并借此补齐租赁市场发展滞后的短板。其次,健全租赁市场,有利于全面推进西安新型城镇化建设。更重要的是,‘租购同权’有利于人才的流动。”陕西省社会科学院研究员张宝通说。 
  “租购同权”有待完善 
  专家指出,“租购同权”是住房制度改革迈出的关键一步。从各地出台的“租购同权”政策看,都在强调对承租人的服务保障,并且当前的“租购同权”是以有条件的赋权为主要内容,这说明“租购同权”要走的路还很漫长。 
  “实现‘租购同权’必须要多个部门相互协作。之前住建部就提出将通过立法明确租赁当事人的权利义务,保障当事人合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇。”魏宏利说。 
  “租购同权”需要调整的不仅仅是住房制度、居住权利,还要做好配套的制度设计和制度监管,避免造成过度的人口“虹吸效应”,加重“城市病”。 
  “与‘租购同权’相伴随的,必须是一系列体制机制的改革和相关的制度安排。现在人口流动越来越快,但义务教育资金在不同省份之间很难流动起来。应逐步改变这种机制,使人口流入地获得相应义务教育的财力支持,让其有足够的能力改善当地教育条件,增加优质公共资源的供给。”张宝通说。 
  “租购同权”是未来的方向所在。只有各城市加强公共服务供给能力和管理能力,想方设法扩大租房房源供给,租房者能平等地享受到更多的公共服务,“租购同权”才能逐步实现。 
  “租赁是一种市场行为,政府的扶持很难跟上。目前,西安市‘租购同权’实施步伐比较缓慢。”西安市住房保障和房屋管理局工作人员透露。

    (杨静) 

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